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鸿运线上娱乐官网:全国70家上市房企负债率超七成 员工长期周末无休

时间:2018-05-14 09:26:00  作者:  来源:中国经济网  浏览:  评论:0
内容摘要:   “从过年到现在四个月,我只有一天完整休息过,工作日加班到十一二点,周末无休是常态。”

  近日,面对长江商报记者的采访,一家全国十强的房企品牌负责人大吐苦水。在

  “从过年到现在四个月,我只有一天完整休息过,工作日加班到十一二点,周末无休是常态。”

  近日,面对长江商报记者的采访,一家全国十强的房企品牌负责人大吐苦水。在他看来,房企加速高周转的境况下,慢进即是退。

  依据权威机构统计数据,长江商报记者梳理发现,一季度136家房地产开发企业中,有近40家公司资产负债率超过80%,占比接近26%,26家超85%,近一半的企业资产负债率超过70%。

  重压之下,房企纷纷抛出加码高周转的“解题思路”。一家知名房企为提高周转速度连发多份加急文件,要求设计当天内出图;南国置业目前的周转周期约为12个月左右;泰禾集团华东公司为冲刺上半年指标,要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假……

  中原地产首席分析师张大伟对长江商报记者表示,房地产开发企业对于高周转模式的追求,源自于企业对利润的追求。源自于企业大量的金融借贷和抵押,企业的负债率及高,风险极大,这样的压力让企业有高周转的动力。而高转模式,本质上是为了更好更快地捕获市场需求。

  易居研究院研究总监严跃进则提醒,高周转的模式要防范单纯的规模至上的思路,如果盲目定指标、压缩工期,那么此类战略扩张模式也是有问题的,往往是欲速而不达。

  136家上市房企平均每家负债484亿

  在亮眼的业绩表象之下,房企负债率却已升至2005年以来历史高位。

  近期,各大房企纷纷发布2018年前4月销售业绩。有机构统计显示,截至4月末,国内百强房企整体销售规模达到2.65万亿元,同比增长28.5%。其中,某知名房企累计销售规模超2500亿元,恒大超过2000亿元,万科也达到了1961.5亿元。同时,融创中国、保利地产的销售规模也均超千亿元。

  Wind资讯数据显示,2017年全年136家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比增长幅度达34%,这意味着平均每家负债高达484亿元。而这136家上市房企的平均负债率达到79.1%,较2016年上升了1.85个百分点。房地产行业资产负债率位居28个一级行业中第三位,仅次于银行和非银金融。

  长江商报记者梳理发现,一季度136家房地产开发企业中,有近40家公司资产负债率超过80%,占比接近26%,26家超85%,近一半的企业资产负债率超过70%。其中,负载率高的房企包括鲁商置业(负债率94.06%)、中交地产(89.08%)、绿地控股(88.67%)、泰禾集团(88.46%)、阳光城(86.8%)、新城控股(86.26%)、金科股份(86.22%)、泛海控股(85.66%)、中粮地产(85.21%)、京投发展(85.19%)等实力公司。

  房企负债率增至历史高位,但房企用于偿还负债的现金流却在不断吃紧。根据房企一季报数据统计,136家上市房企中,净现金流为负值的房企占了一半,现金流最差的三家房企是:万科A(净现金流-803.64亿元)、华夏幸福(净现金流-197.15亿元)、绿地控股(净现金流-129.47亿元)。

  数据显示,2017年主要上市房企的持有现金为23415亿元,同比增长16.4%,增幅下降34.5个百分点。其中,60家重点房企的现金持有量为20126亿元,同比增长20.0%,增幅下降32.1个百分点。2017年,现金增长的企业有100家,同比2016年减少29家。

  有分析师认为,2017年限购、限贷、限售等调控政策的持续加码,房地产融资环境也呈现持续收紧的态势。与此同时,行业集中度持续提高,规模房企销售大涨之下,扩张诉求依然强烈,行业收并购整合加剧,是房企的现金总持有量增幅放缓的主要因素。

  房企高周转缓解资金压力,员工周末无休成常态

  缓解现金流压力,仅依靠融资越来越难,唯有快周转快销售快速回笼资金。

  高周转指的是资金从资金形态——货物形态——资金形态,每循环一周叫周转天数,周转天数越少,那么周转率越高,反之就是周转率低。当土地和资金成本增高,政府调控政策不断出台,市场竞争越来越激烈,仅靠土地增值和粗放型管理赚钱越来越难。这种情况下,企业都在尽量的高周转。

  在房地产开发过程中,按照一般的推进节奏,房企在获取项目后,会先进行产品定位和策划,再委托设计单位做方案和施工图,其间还会展开多次讨论与评审。如此一来,从拿地到开工,短则8个月、长则1年。如今,有实力规模的房企大部分缩短至3到4个月。

  而工期的缩短,效率的提升在与人。“从过年到现在四个月,只有一天完整休息过,工作日加班到十一二点,周末无休是常态。”在一家全国十强的房企品牌负责人看来,在房企加速高周转的境况下,慢进即是退。

  如此紧绷加速度的状态成为房企的常态。今年年初某知名房企为提高周转速度连发多份加急文件,要求设计当天内出图。南国置业目前的周转周期约为12个月左右。

  几乎同时,今年定下2000亿元销售目标的闽系房企泰禾集团,其华东公司为冲刺上半年指标,已要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假。中海地产倡议全体员工放弃即日至6月30日的所有休假(周末及节假日),加班加点推进各项业务工作。

  一时房地产行业进入“大跃进”时代,企们对项目高周转的要求被推到空前的高度,背后体现的是房企对其生存状况的焦虑:负债规模与增速持续加大达历史高位,而现净现金流达历史低位,整体财务杠杆大大增加。所以不得不加快高周转,增加资金的利用率,缓解现在面临的资金困境。

  引发偷工减料担忧,高周转下需谨防质量失控

  然而,房企加码高周转也引来不少质疑,有声音认为现在房地产越来越难做了,利润也越来越薄。追求高周转,提高效率的同时可能会出现粗制滥造的情况,房地产行业还有工匠精神吗?

  多位大型房企负责人向长江商报记者表示,对于近期外界的热议的加班无休文件,内部员工不以为然,房地产行业从来都是速度与品质的较量,员工都是自愿加班做事,付出与回报也是成正比的。

  同时,他们都强调一点,所谓的高周转并不等于质量差,不是减质提速、不是偷工减料、不是转嫁风险给消费者。有社会责任的企业是关注消费者利益、关注材料供给各方利益、关注员工内部的劳动权益等,不会以牺牲这些为代价。

  有业内人士表示,在房地产行业,实现高周转、加快投资开发速度、把握热点城市机遇、促进盈利规模和质量的提升,正成为百强房企越来越重视的策略。“慢进即是退”成为主流房企间的默契。

  值得注意的是,高周转在某种时期、某种条件下,可使企业获得较高利润,但企业会因此大量的借贷,负债率高,存在极大的风险。

  “高周转一定要符合国家的建造规范和科学的建造周期。不少企业高周转是为了通过市场回笼资金,因此会忽视消费者的合法权益。” 中原地产首席分析师张大伟认为,企业进行高周转要特别关注企业在自身风险提高又有高周转压力的情形下,降低建造标准,偷工减料产出劣质产品,把风险转嫁给消费者。

  高周转模式,本质上是为了更好更快地捕获市场需求。易居研究院研究总监严跃进则提醒高周转的模式,首先要防范单纯的规模至上的思路,防止“大跃进”的战略思路。如果盲目定指标、压缩工期,那么此类战略扩张模式也是有问题的,往往是欲速而不达。

  同时,严跃进还表示,房企要防范高周转下的各类成本把控和质量把控问题,对于类似问题需要积极做研究。过去的“大跃进”更强调了“快”的模式,但后续要强调“多快好省”的模式。项目需要警惕质量风险,欲速而不达。


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